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鄉(xiāng)村民宿開發(fā)經(jīng)營的機遇和陷阱

我國鄉(xiāng)村民宿經(jīng)歷了從無到有，從小到大的發(fā)展歷程，現(xiàn)在已經(jīng)成為鄉(xiāng)村旅游的重要業(yè)態(tài)，是帶動鄉(xiāng)村經(jīng)濟增長的重要動力和助力全面推進鄉(xiāng)村振興的重要抓手。然而，受消費升級和疫情影響的雙重挑戰(zhàn)，當前不少鄉(xiāng)村民宿發(fā)展面臨缺乏特色化經(jīng)營、缺少多途徑增收等現(xiàn)實問題的考驗。

我國鄉(xiāng)村民宿經(jīng)歷了從無到有，從小到大的發(fā)展歷程，現(xiàn)在已經(jīng)成為鄉(xiāng)村旅游的重要業(yè)態(tài)，是帶動鄉(xiāng)村經(jīng)濟增長的重要動力和助力全面推進鄉(xiāng)村振興的重要抓手。然而，受消費升級和疫情影響的雙重挑戰(zhàn)，當前不少鄉(xiāng)村民宿發(fā)展面臨缺乏特色化經(jīng)營、缺少多途徑增收等現(xiàn)實問題的考驗。

01

機遇

市場需求

鄉(xiāng)村旅游市場需求越來越大，國內(nèi)旅游慢慢趨于理性，人們以后的旅游方式不會是在各個景點打卡簽到，而是轉向體驗式旅游。鄉(xiāng)村有的是自然風光、歷史遺跡、特色景點、鄉(xiāng)村野趣等資源，這些都是吸引城市居民前往的動力。市場需求的快速發(fā)展，毫無疑問是一個大機遇。隨著中產(chǎn)階級的快速崛起，消費升級帶來的市場對鄉(xiāng)村民宿的需求增速明顯。只要是具備空氣、水質(zhì)等方面的環(huán)境較好、風景較好、區(qū)域文化較有特色、交通較便利等要素的鄉(xiāng)村，均具備經(jīng)營民宿的基礎，而這樣的鄉(xiāng)村目前來說開發(fā)的程度還非常低。所以說，當前5～10年鄉(xiāng)村民宿市場的需求量非常大。

旅游資源

做旅游行業(yè)必須是有目的地的旅游資源。不同地域環(huán)境的鄉(xiāng)村也會有不同的發(fā)展機遇，相對而言，人文風貌充足、歷史故事豐富、自然生態(tài)優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)多元且優(yōu)質(zhì)的鄉(xiāng)村會比較適合，當然更重要的是要交通方便、保證足夠客源。反之，貧瘠、偏遠、環(huán)境欠缺的鄉(xiāng)村當前不值得嘗試。比如說莫干山的成功，在于自然山水和江南文化，更在于江浙滬這些豐富的客源地，2～3個小時的車程就能來到此地，這是莫干山成功的保障。黃河邊上的紅棗樹下掉滿了甜甜的紅棗，都沒有人去撿。滄桑的木水車，被黃河水推動得發(fā)出沉悶的聲音，在訴說著歷史故事。在這里做個旅游項目風景很好，但是誰會來？一年會有多少人來？這種很美的地方，但不能作為項目來經(jīng)營，因為沒有足夠的客源。所以，自然風光優(yōu)美的、氣候宜人的、交通便利的（距離豐富旅游客源地3小時車程之內(nèi)）、有特色風俗文化的鄉(xiāng)村是當前適合開發(fā)鄉(xiāng)村民宿的好地方。當然，經(jīng)營是需要多元綜合評估的，要有很好的定位、明確的互動體驗項目和營銷手段，才會讓鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)產(chǎn)生機會。比如說當前，江南地域的，或靠近海濱、風景區(qū)的鄉(xiāng)村就比內(nèi)陸地區(qū)交通不便的封閉的鄉(xiāng)村相對有開發(fā)價值。

政策支持

有了市場需求和旅游資源，更需要有好的政策支持。沒有好政策，創(chuàng)業(yè)會掉入陷阱。政府支持、政策利好、地方產(chǎn)業(yè)轉型升級等因素也給鄉(xiāng)村的民宿發(fā)展帶來了很大的機會。2016年，全國有262個城市或區(qū)域被列為全域旅游示范區(qū)首批創(chuàng)建區(qū)。各地政府也都非常積極地研究旅游經(jīng)濟的發(fā)展方向，并對于民宿行業(yè)的發(fā)展均持正面態(tài)度。加上國家“十三五”計劃提出全面脫貧的國策，很多鄉(xiāng)村還能享受到精準扶貧的各種扶植政策。

業(yè)態(tài)互補

說到業(yè)態(tài)的互補，要給大家講一個故事。猶太人做生意，第一個人開個加油站，另一個人在旁邊開個便利店，第三人過來開個小旅館，第四個人來開個小酒吧。這樣大家都賺錢了，而且形成了良性循環(huán)。那么，鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)怎么能夠做到資源互補，怎樣處理好上下游產(chǎn)業(yè)的關系，從而達到共贏的局面呢？這需要一個整體科學的規(guī)劃。鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)的業(yè)態(tài)互補，需要有高中低不同檔次的住宿服務（如度假酒店、民宿、房車營地、青年旅社等）、農(nóng)副產(chǎn)品種植采摘服務、民俗文化的演藝服務、特色的餐飲服務、手工藝品伴手禮店、配套旅游設備服務（如爬山設備、滑雪設備、潛水設備、出海設備、釣魚設備、越野車等）。

眼下比較熱的內(nèi)容包括：鄉(xiāng)村特產(chǎn)的包裝與再加工、空心村改造、鄉(xiāng)村社區(qū)營造等都屬于鄉(xiāng)創(chuàng)的范疇。還比如做一些民宿配套開發(fā)，比如民宿附近的餐廳、咖啡廳、旅游紀念品店等?；蛘咧苯臃彰袼薜牟疾菹匆鹿し?、民宿從業(yè)人員培訓等。又比如說，鄉(xiāng)村住宿用品市場。鄉(xiāng)村住宿品牌太高端用不起，太低端客戶不滿意。針對鄉(xiāng)村住宿市場，在易耗品上可以做出小而美的創(chuàng)新，單品突破，切入市場，應該有機會盈利。從商業(yè)角度看，鄉(xiāng)創(chuàng)能達到怎么樣的高度，跟當?shù)氐幕A設施、周邊配套、政府與民眾意識息息相關，這背后的基礎受制于當?shù)貐^(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展程度。總之，住宿業(yè)態(tài)互補，上下游產(chǎn)業(yè)設計配套，需要的是本地政府的規(guī)劃和管理。這樣不同的創(chuàng)業(yè)業(yè)態(tài)機會多，風險小。經(jīng)過一段時間市場的自我調(diào)節(jié)功能進行修正，達到平衡，就能確保各種業(yè)態(tài)的收益?？傊?，機會在于供給端的升級。

場景體驗

鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)的機會，就要分析游客去鄉(xiāng)村的場景能帶來哪些體驗。其中，很典型的就是城市長大的孩子，很少見到大自然，所以父母會帶著小孩子去鄉(xiāng)村認識大自然。這里面就有一個很大的機會，去鄉(xiāng)村里面，住哪里？去干嗎？而要把這兩個問題解決好，就是對供給端升級改造。供給有哪些？無非就是吃的東西、住的地方、玩的內(nèi)容、買的物品，以及如何讓整個過程更加便利，即公共服務體系。

差異創(chuàng)新

鄉(xiāng)村民宿的特點在于差異化，但好像目前很多人都在試圖給民宿下定義、定框框、出標準，這樣是否又會走上傳統(tǒng)酒店業(yè)的老路？所以，能否在同質(zhì)化的業(yè)態(tài)內(nèi)找到差異性，尋求新的突破和發(fā)展方向，應該是決定未來幾年內(nèi)做民宿成功與否的關鍵，也應該是目前的民宿業(yè)主需要考慮的問題。國內(nèi)鄉(xiāng)村民宿現(xiàn)在都學習莫干山。不可否認莫干山模式在這個行業(yè)，不論從產(chǎn)品質(zhì)量還是客流總量來看都領先全國，但是對比莫干山往年和今年的市場表現(xiàn)，已經(jīng)明顯呈現(xiàn)出變革的態(tài)勢，兩極分化愈發(fā)明顯。一些開業(yè)多年的老店面臨客流的顯著減少，除非在短時間內(nèi)客戶數(shù)量有明顯增加（這種可能性不大），否則在未來兩三年內(nèi)必定會淘汰掉一部分。而新近開業(yè)的民宿也面臨著更為激烈的競爭，如果莫干山的民宿仍然保持著這兩年的增長速度，那在未來經(jīng)營壓力之下是否還能保持現(xiàn)有的價格體系將會是一個很嚴峻的考驗。

市場發(fā)展很快，客人的需求提升也很快。老店經(jīng)過幾年的運營之后，可能也到了需要翻修的時候。這是因為市場更成熟了，以前的產(chǎn)品在當時可以脫穎而出，但放在現(xiàn)在可能就不一定有足夠的競爭力了。所以，只要客房數(shù)的增長速度快于客流量的增長速度，必然導致客戶的分流，入住率下降是可預見的。而且，莫干山的房價適當下降到理性價位應該也是趨勢。不過現(xiàn)在莫干山的政府可能也看到了這樣的問題，所以最近有一些引流的項目出現(xiàn)，應該能對客流量的提升帶來一些幫助。

專業(yè)人才

鄉(xiāng)村民宿產(chǎn)品品質(zhì)的參差不齊、過多情懷的注入，讓這個行業(yè)顯得不那么理性。很多新項目投入越來越大，因此產(chǎn)品定位、對品質(zhì)和服務細節(jié)的把握、對于目標人群的有效觸達，需要更多專業(yè)人才的投入，才能做得更好，這也是各種專業(yè)人才在新市場里的巨大機會。

開放式協(xié)作共贏，應該是民宿創(chuàng)業(yè)倡導的。我認為這個行業(yè)一定會出現(xiàn)專業(yè)的孵化或者服務平臺，會讓民宿的投資運營更為理性并落地?，F(xiàn)在的度假酒店行業(yè)已經(jīng)從以前的規(guī)模擴張轉變成垂直細分了，而非標住宿中的鄉(xiāng)村民宿就是其中一個。

土地升值

為什么一些房地產(chǎn)公司會去關注鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)？其不僅是看中創(chuàng)業(yè)本身，更多的是看中了鄉(xiāng)村的土地。因為目前鄉(xiāng)村的土地與城市的土地相比，其土地價值是被大大低估的。而房地產(chǎn)公司通過旅游開發(fā)，提升了鄉(xiāng)村的人流及口碑，其鄉(xiāng)村的土地價值就會提升。所以，像萬達這些大企業(yè)，為什么從商業(yè)板塊積極轉型到旅游板塊？不是鄉(xiāng)村旅游盈利有多好，而是通過旅游帶動人氣，人氣帶動了鄉(xiāng)村土地的升值。大企業(yè)靠土地升值賺錢，所以當前鄉(xiāng)村旅居的形勢對大企業(yè)肯定是機遇。而這些大企業(yè)的到來，也在一定程度上喚醒了這個鄉(xiāng)村，使之快速地發(fā)展起來，這對鄉(xiāng)村來說也是機遇。所以應該說，這是鄉(xiāng)村、企業(yè)、民宿三者多贏的機遇，應該好好地把握。

02陷阱

房屋產(chǎn)權

鄉(xiāng)村民宿目前存在著一個很重要、但是暫時無法解決的問題就是房屋產(chǎn)權問題。在國家沒有正式實現(xiàn)農(nóng)村宅基地房屋產(chǎn)權的市場流通之前，鄉(xiāng)村民宿在產(chǎn)權問題上是存在著風險的。畢竟無論是資產(chǎn)管理、還是租賃主體的合規(guī)性問題，均建立在產(chǎn)權之上。目前鄉(xiāng)村的房屋普遍只有土地使用證，沒有土地上建筑的證明文件，而各地政府目前能做的也僅僅是推進不動產(chǎn)登記制度。未來會是怎樣的政策走向，當前不得而知。

政府政策的不確定性也導致了政府支持相對不足，對鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)者支持度不夠，缺少合理的法律對鄉(xiāng)創(chuàng)人員或機構給予保護。甚至政策法規(guī)不完善，辦事人員刁難，還有面對某些村民的無理要求束手無策。還有就是很多民宿都沒有辦理正規(guī)的營業(yè)執(zhí)照，這也是經(jīng)營過程中存在的隱患。

合作精神

不可否認，大部分鄉(xiāng)村相對落后，村民比較缺乏合作精神、法制意識和契約精神。例如，一些景區(qū)的原住民看到租住房屋的外來客逐漸形成較好的商業(yè)模式，特別是民宿和客棧的經(jīng)營業(yè)態(tài)，紛紛提出漲租要求，不按合約出牌，迫使許多經(jīng)營者無法經(jīng)營或者被惡意漲價。鄉(xiāng)村單個的村民是樸素的，群體的村民則可能互相攀比。孔子說：“不患寡而患不均”。鄉(xiāng)村村民更是這樣，很難一碗水端平，這樣就會給民宿經(jīng)營者埋下定時炸彈。旁邊的租金高了我的也要漲，人家的房子漂亮了我的也要重新裝修，這樣對鄉(xiāng)村民宿的投資者和經(jīng)營者而言都是巨大的壓力。

在民族地區(qū)，還有民族矛盾與信仰差異的問題。比如某家酒店集團在藏族的康巴地區(qū)開鄉(xiāng)村民宿，其初衷是“民族團結橋梁，西部開發(fā)紐帶”。他們的人緣非常好，但進行合作時仍然慎之又慎。該酒店認為，別的投資者在藏區(qū)根本沒辦法與松贊集團競爭。因為松贊集團的創(chuàng)始人白瑪先生深諳藏區(qū)的文化，他說過：“文化的差異與認同是松贊最大的優(yōu)勢?！?/span>

鄰里關系

鄉(xiāng)村民宿主人與村民、鄰里及地方各級官員的關系處理最為關鍵。每一個環(huán)節(jié)出大問題，就會導致前功盡棄。在租賃物業(yè)，特別是農(nóng)宅土地之前，對于業(yè)主的選擇盡量多花時間去了解，通過走訪鄰里的村民，摸清信用再簽約不遲，一定不要匆匆忙忙簽約。因為作為從城市到鄉(xiāng)村來的投資者，一般要求鄉(xiāng)村行政部門公平正義、誠實信用、平等處事。但是，當?shù)啬承┐迕裼X得你是城里來的大老板，要么該扶貧，要么該禮讓，總之鄉(xiāng)村里的某些人把城市里的投資者當作了“大肥肉”。所以，處理好鄉(xiāng)村鄰里關系等多種關系是鄉(xiāng)村民宿長久經(jīng)營下去的基礎。

基礎設施

當前，鄉(xiāng)村的基礎設施還沒有達到能在短時間內(nèi)接受高水平項目的要求，比如說交通、物流、網(wǎng)絡等，也對接不上互聯(lián)網(wǎng)項目的服務和速度要求，許多縣鎮(zhèn)政府的工作重心還是在傳統(tǒng)業(yè)務上。某些民宿過分追求情懷，放大故事性與傳奇性，導致民宿或客棧缺乏必備的配套設施，舒適度和安全感不足。比如在鄉(xiāng)村夏天天氣突然熱起來的時候，民宿原有用電荷載的承受力不夠，導致停電停水頻繁發(fā)生，這使得客戶體驗感極差。又如，某些湖旁的民宿或客棧排水系統(tǒng)不到位，導致把污水排入湖中，使湖水被污染，破壞自然環(huán)境。

情懷的坑

不要把情懷當產(chǎn)品賣，而忽略了產(chǎn)品的本質(zhì)。筆者接觸過很多開民宿的人，都懷念小時候在老家的感覺，都喜歡在清凈的旅游地有一棟按照自己喜好布置的房子。市場上沒有怎么辦？自己開，這么美好的事情，開完之后各種同類人還不是紛至沓來？看似合情合理的事情，等做到運營階段才知道，情懷和現(xiàn)實隔著十萬八千里。

設計建造

太多的鄉(xiāng)村民宿都是家裝設計施工單位建造的，投資人如果對這行不了解，只有等著被坑。應該說，民宿的建筑改造、室內(nèi)裝修及室外景觀園林都是很燒錢的，而且由于多是非標準化施工，還有鄉(xiāng)村地區(qū)都較偏遠，運送材料的運輸成本非常高，從城里請到鄉(xiāng)村施工的人工費用也非常高。所以，你會發(fā)現(xiàn)，一個民宿看上去好像什么都沒干，卻已經(jīng)花進去好幾萬了。的確，因為民宿很難像房地產(chǎn)開發(fā)那樣流程清晰、材料透明，所以不懂行的人一定會花掉很多冤枉錢。

成本過高

客源不穩(wěn)定性、季節(jié)性影響、低頻、入住率低、淡旺季明顯是始終無法解決的問題，現(xiàn)在一般鄉(xiāng)村的旺季只有4個月，把旺季和淡季平均一下，大部分鄉(xiāng)村的年平均出租率不會超過40%，所以這樣不可能帶來高回報。另一方面，鄉(xiāng)村民宿入住率低，又是重投入，同質(zhì)化嚴重，服務和產(chǎn)品太弱，客單價太低，人工成本很高。由于低物業(yè)成本而帶來低溢價率，不足以支撐項目的運營，尤其是體驗好的運營。長遠來看，僅有的嘗鮮消費者們周末可能會選擇越來越重視個性化的度假酒店。

資本陷阱

做民宿的人不要輕易拿錢，尤其是不懂民宿的投資人的錢。一個民宿從選址就開始用資本的方式運作，尤其是一群外行人，自己覺得可以通過資本顛覆任何行業(yè)。如果這樣做，90%的概率會把錢賠光。另外，某些有民宿背景的經(jīng)營者不是用創(chuàng)業(yè)的心態(tài)來做民宿，而是打工的職業(yè)經(jīng)理的思維，也很容易把民宿做死。只有那些真正想做民宿的人，通過自己的熱情去感染和團結真正熱愛民宿，并把民宿當成生活樂趣的人，遠離那些僅僅靠資本運作賺錢的團隊，才能把民宿做成功。

盲目跟風

現(xiàn)在有那么多鄉(xiāng)村都想引進民宿，但真正適合開民宿的鄉(xiāng)村（要滿足前面提到的“天時、地利、人和”才可行）不多。如果只是盲目選擇或者被對方所提的要求所吸引，那成功概率就很小。有想做民宿的人自己不懂就跟著別人走，到后來發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)村房子的拆遷問題等許多問題都沒解決，一拖就是好幾個月甚至更長，白白浪費很多時間。對這些沒有專業(yè)知識又不主動去了解鄉(xiāng)村情況的人來說，機遇也會變成陷阱。

不接地氣

鄉(xiāng)村互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)是國家鼓勵大眾創(chuàng)業(yè)的組成部分之一。但是，當前鄉(xiāng)村互聯(lián)網(wǎng)項目方向的創(chuàng)業(yè)還是太早。一二線城市大眾創(chuàng)業(yè)有些過熱，很多創(chuàng)業(yè)者也在開辟新的市場，尋找新的機會點，但是中國的鄉(xiāng)村發(fā)展遠沒有達到可以用一二線城市的技術直接改造的階段，中間的對接差了好幾個層次，這就是不接地氣。